INGATLAN ELADÁSI TANÁCSOK

Flick Zsuzsanna


Az ingatlan eladásban, vagy vásárlásban megkönnyítheti a dolgunkat, ha pontosan tudunk az ingatlanokról alapvető információkat, meghatáro

zásokat, ismerjük a megnevezések tartalmát.

 

Rovatunk folyamatosan bővül és egyre átfogóbb képet ad az ingatlan eladásához.

Az ingatlabudaors.com csapata megad minden segítséget, hogy ingatlanát gyorsan, problémamentesen értékesítse, illetve felkutassa az elképzeléseinek megfelelő lakást, vagy családi házat.

 

A cikkek szerzője: Flick Zsuzsanna

 

 

I. A komfortfokozatokról

 

1.1. Összkomfortos lakás

1.2. Duplakomfortos lakás

1.3. Luxuslakás

1.4. Komfortos lakás

1.5. Félkomfortos lakás

1.6. Komfort nélküli lakás 

 

 

II. Aktuális kérdések az ingatlan eladásakor

 

2.1 Mikor érdemes belevágni a lakáscserébe, eladásba?

2.2 Hogyan kell a lakást felkészíteni az eladásra?

2.3 Mi a jobb, ingatlanközvetítővel, vagy egyedül?

 

  • Mi a jobb, ingatlanközvetítővel, vagy egyedül?
  • Hogyan kell a forgalmi értéket megbecsülni, mi legyen az eladási ár?
  • Hogyan kell a lakást meghirdetni?
  • Hogyan kell a lakást bemutatni az érdeklődőknek?
  • Hogyan lehet elérni, hogy az érdeklődő visszajöjjön?

Hogyan kell az eladást bonyolítani?

 

I. A komfortfokozatokról

 

Az eladó lakóingatlanok legmeghatározóbb jellemzője a komfortfokozat. Bátran használjuk a szót, de valójában mindenki tudja ezek pontos jelentését?

Jogszabályban van meghatározva, pedig sokan a közművesítettséggel hozzák összefüggésbe.

 

Ebben a kérdésben az 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz az ún. lakástörvény értelmező rendelkezései adnak felvilágosítást.

 

A törvényszövegből idézve nézzük meg ezeket a fontos tudnivalókat.

 

Lakás: az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.

 

1.1. Összkomfortos: az a lakás, amely legalább

 

  • 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel;
  • közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvíz-elvezetéssel);
  • melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással, villanybojlerrel, gáz vízmelegítővel); és
  • központos(!) fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage fűtéssel) rendelkezik.

 

1.2. Duplakomfortos lakás:

 

  • legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és 2 db WC-vel, 2 db födőhelyiséggel rendelkezik,
  • közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel), melegvíz-ellátással és
  • központos fűtési móddal (táv-, egyedi, központi vagy etázsfűtéssel) rendelkezik.

 

1.3. Luxuslakás:

 

  • legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és WC-vel, rendelkezik,
  • saját fürdőszobával rendelkező hálószoba is tartozik az ingatlanhoz.
  • tágas nappalival rendelkezik
  • közművesítettsége teljes: (villany- és víz, szennyvízelvezetés),
  • melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal (táv-, egyedi, központi vagy etázsfűtéssel) rendelkezik,
  • teljes biztonsági rendszer lett kiépítve (társasházaknál 24 órás portaszolgálat),
  • medence, teljes klimatizáltság biztosított

 

1.4. Komfortos: az a lakás, amely legalább

 

  • 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel;
  • közművesítettséggel;
  • melegvíz-ellátással; és
  • egyedi(!) fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával, gázfűtéssel) rendelkezik.

 

1.5. Félkomfortos: az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább

 

  • 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel;
  • közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással); és
  • egyedi fűtési móddal rendelkezik.

 

1.6. Komfort nélküli: az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább

 

  • 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), WC használatával, és
  • egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint
  • a vízvétel lehetősége biztosított.

Hivatkozott törvényi rendelet: 147/1992. (XI. 6.) Korm. rendelet - 4. számú melléklet

 

II. Aktuális kérdések az ingatlan eladásakor

 

2.1 Mikor érdemes belevágni az ingatlan eladásba?

 

Bár kutatások szerint a magyar lakosság többsége nem nagyon szeret költözködni, időnként mégis előállhat az a helyzet, hogy otthonunkra valamely ok miatt kikerül az „ELADÓ” tábla.

Elado

Az ingatlan eladás okát tisztán belátni nagyon fontos, hiszen ez határozza meg, hogy milyen eladási technikát érdemes alkalmaznunk. Nagyon fontos meghatározni, hogy milyen szempontokat kell szem előtt tartanunk. Tulajdonképpen egy stratégiát kell felállítanunk, és aki ezt megteszi, nem fog csalódni a végeredményben.

 

Az ingatlan eladás okait többféle csoportba lehet sorolni.

 

Általában az alábbi alap okok fordulnak elő:

 

  • sürgős eset: valamilyen hiba vagy számunkra hátrányos tulajdonság miatti eladás
  • kényelmi ok: kisebbre vagy nagyobbra – mondjuk úgy, hogy számunkra megfelelőbbre – való cserélés (azaz eladás és újabb vétel)
  • családi ok miatti eladás (pl.: válás, öröklés, család létszámának megváltozása, stb.)
  • fenntartási problémák miatti értékesítés (a rendszeres havi rezsi meghaladja a család erre fordítható keretét, illetve az ingatlan állagának fenntartása már túlságosan magas összeget jelent)
  • munkahely változásából adódó eladás (ez külföldön teljesen megszokott ez, nálunk viszont nehezen költözik valaki országon belül más városba egy új munkahelyért, inkább jellemző a külföldre költözés miatti itthoni teljes vagyon eladása)
  • hitel tartozás összegének növekedése- sajnos jelenleg ez a leggyakoribb.

A régebbi időszakra a kényelmi eladások voltak a jellemzőek, amikor igazából még jó lett volna az ingatlan a családnak, de változtatni szerettek volna, a régi, szép, de már megunt otthon helyett egy fokkal szebbet, jobbat, vagy jobb helyen levőt kerestek.

Jelenleg egyértelműen a kényszereladások időszakát éljük. Nem szeretnének a családok az otthonukon változtatni, de az anyagi helyzet változása miatt el kell indítani az eladást.

 

Először is egy erős elhatározásra van szükség, azaz be kell látni, hogy az adott ingatlan mindenképpen másé lesz előbb-utóbb.

 

Fontos, hogy mentálisan le tudjunk válni az ingatlanról, mert amíg érzelmileg nagyon kötődünk, nem fog sikerülni az értékesítés. Sajnos ilyenkor az otthonuk minden melegével, a rengeteg átélt élménnyel együtt egyszeriben egy tárggyá változik, amit ki kell engednünk a kezünkből. Fel kell készülni arra is, hogy az általunk ízlésesnek, szépnek tartott lakásrészletek a vevő jelöltekben sokszor teljesen más véleményt fogalmaznak meg: ezek a vélemények nem fognak mindig jól esni.

 

Majd magunkévá kell tenni, hogy az ingatlan értékesítés két legfontosabb tényezője az ár és az idő. A mai magyarországi piacon reális ár mellett is átlagosan 10 hónapot vesz igénybe egy átlagos ingatlan eladása. Ráadásul a hatalmas túlkínálat miatt az azonos kategóriás ingatlanok között először a legszebbeket, az újabbakat, az extrákkal rendelkezőket válogatják ki a lakás vásárlók.

 

Így ha ennél gyorsabban szeretnénk értékesíteni, nincs más hátra, mint hogy nagyon erőteljes hirdetés és marketing mellett egy nagyon jó árat lőjünk be, vagy akár ár alá is menjünk. Sokan elfelejtik ugyanis, hogy ilyen esetben az idő számunkra pénz, hiszen sürgető ok áll a háttérben, és hogy az esetleges elengedett összeg hosszútávon mégiscsak jobb, mintha hosszú hónapokig vagy évekig árulgatnánk az ingatlant.

 

Az év közbeni vásárlási kedv egyébként ciklikusan változik évente: az ősz (szeptember-október) a legjellemzőbb a vásárlásokra, és a tavaszi hónapok (április-május) is jó eladási statisztikát mutat.

 

Nagyon fontos, hogy kellően előretekintők legyünk, tehát pontosan tudjuk, mit teszünk a vételárral, ha megtörténik az eladás. Nem szabad olyan helyzetbe kerülni, hogy úgy érezzük, megbántuk az ingatlan értékesítését, vagy eladáskor jönni arra rá, hogy mégsem akartuk volna eladni az ingatlant.

 

Fontos tudnunk azt is, hogy a kapott vételár mire elég: a legtöbb esetben egy másik lakás vásárlására lesz fordítva. Nem akkor kell belátnunk, hogy az alacsonyabb vételárral csak kisebb lakásba tudunk költözni, vagy például, hogy nem felelünk meg a banki követelményeknek egy hitel összeg felvételére. Ezeket előre átgondolva, pontosan le tudjuk vezetni magunknak az eladási folyamatot, és nem lesz csalódásunk.

 

Sokan abban is gondolkodnak, hogy ingatlanukat nem eladják, hanem elcserélik egy másikra. A statisztikák szerint ilyen ügyletek csak ritkán sikeresek, és szinte csak akkor, amikor valaki nagyon meg akar szabadulni egy ingatlantól és ezért szinte bármely megoldást elfogadja.

 

A lakás beszámítás kissé gyakoribb, amikor egy nagyobb lakás árát egy kisebb lakással, plusz készpénzzel fizetnek ki. A kisebb lakást könnyebb lesz eladni, de sokan bérbeadással hasznosítják tovább.

 

Tehát az első lépés az ingatlan eladásnál az, hogy magunkat felkészítsük erre az új helyzetre, és megfelelően felmérjük a várható változásokat.

 

Ezt követi majd a lakás felkészítése, amit a következő fejezetben részletesen olvasható.

 

Ingatlaneladási tanácsok- Budaörsi Ingatlanhirdetési Portál www.ingatlanbudaors.com

 

2.2 Hogyan kell a lakást felkészíteni az eladásra?

 

A lakás eladását jelentősen megkönnyíti, ha betartunk néhány dolgot. Ezeken talán mosolygunk, de a módszer ahhoz hasonlítható, mint amikor bemutatnak nekünk egy személyt, kezet fogunk, és a szemébe nézünk. Rögtön érezzük: szimpatikus vagy nem. Tehát az első benyomásról van szó. Ezt a benyomást kell tökéletesíteni a lakásunkkal is, néhány apró praktikával.

 

  1. Próbáljunk rendet, átláthatóságot teremteni a lakásunkban. Ha eldöntöttünk, hogy eladjuk, el is csomagolhatjuk a ritkán használt dolgokat. Ne legyen zsúfoltság, ne legyenek szanaszét ruhák, újságok, könyvek, ételek, cipők, különböző egyéb kupacok, amik egyébként az életünk részei. Vessük be az ágyat, legyen tisztaság és rend. A túl sok bútor zavaró lehet, ezért ha megoldható, csak a legszükségesebbeket hagyjuk meg.
  2. Szellőztessünk ki, szóljon halk zene, és ha nem jön be elég napfény, kapcsoljuk be a lámpákat, hangulatvilágításokat. Szerencsés, ha van az ablakokon függöny, és a lakás színei harmóniában vannak. A személyes tárgyakat ilyenkor pakoljuk el, ezek elvonják a vevő figyelmét a lakásról.
  3. A fürdőszobában, konyhában a tisztítószeres és egyéb edényeket, flakonokat, konyharuhákat erre az időre tegyük el, ne zavarják a képet. Ne lehessen látni a mosogatni és vasalni valót. Fontos, hogy a fürdőszoba gondosan tiszta és szagtalan legyen.
  4. A megfelelő hőmérsékletet állítsuk be, tehát ne fázzon a vevő, de ne is izzadjon.
  5. Hálás dolog néhány szobanövényt elhelyezni a lakás kevésbé szép vagy üres részeire, és virágzó növényt tenni az asztalra. Erős kötődést válthat ki egy finom sütemény illata is, mely éppen akkor készül el.
  6. Jó elrendezés
  7. Üres lakásnál alapvető a tisztaság és a minél több fény hangsúlyozása. Egy egyszerű tisztasági festés több célt is szolgál: világosabb lesz a lakás, elnyomja a kellemetlen szagokat, elfedi a faljavításokat.

  8. Ha kertünk is van, az legyen gondozott, a fű lenyírva, kis növénycsoport , virágok, de ne legyen szanaszét semmi ( ha a kutyus van, célszerű megtisztítani a kertet). Összességében nyugalmat, és pihenést árasszon.
  9. Tervezzük el, hogy a vevőt milyen útvonalon vezetjük végig, és ezen a területen gondosan tartsuk be a fent leírt szempontokat. Akkor értünk célt, ha ezek után a vevő szívesen leül majd, és többet időzik az ingatlanban, tehát legyen egy olyan hely, ahol kényelmesen helyet foglalhat.

 

Mindezt betartva persze nem tettünk mást, mint kívánatossá tettük lakókörnyezetünket. A pozitív kisugárzással azonban elindítottuk a folyamatot az ingatlaneladáshoz.

 

 

A tökéletes előkészítéshez azonban fogadjunk el szakmai segítséget a területet jól ismerő ingatlanközvetítőtől!

 

2.3 Melyik a jobb megoldás: ingatlanközvetítővel, vagy egyedül?

 

Aki megpróbált már ingatlant értékesíteni, belefutott ebbe az örök kérdésbe. Magyarország sajátossága itt is érvényesül: nagyon sokan úgy gondolják, nem kell ehhez szakember, úgyis el lehet adni az ingatlant.

 

Nézzük meg közelebbről ezt a kérdést.

 

Aki saját maga adná el házát vagy lakását, az vajon hogyan lásson neki?

 

Az alapvető stratégia:

 

Internetes hirdetés

  • „eladó” tábla / molinó kifüggesztése telefonszámmal

 

Hogyan is működnek ezek az értékesítési csatornák?

 

  1. 1. Az interneten feladott egyszeri magánhirdetés mai információ dömping világunkban egy csepp a tengerben. Szükséges valamennyi fontos és helyi hirdetési portálon elhelyezni a hirdetést, lehetőleg minél több profi fotóval, célirányos, pontos hirdetési szöveggel. A hirdetéseket, ha egyszerre adjuk fel, egyszerre is járnak le, ezért azokat folyamatosan, a lejáratokat figyelve kell elhelyezni. Tudni kell, hogy szinte minden hirdetési felületen az extra szolgáltatások fizetősek: (a több kép, a frissítés vagy a hirdetés előre helyezése.)
    Ez miért fontos? Az eladó ingatlanok nagy száma miatt egy reggel feladott hirdetés délutánra már sokszor 130. helyen szerepel a felsorolásban, és így csúszik egyre hátrébb a sorban, végül megtalálhatatlanná válik.
    A jó fotók is fontosak: a vevő tudja, mit szeretne látni, és ha pont arról nincs fotó, máris továbblép.
  2. 2. Gyakori az ingatlanra kifüggesztett tábla is. Ezek ára 10e Ft körül mozog, és akár a leghatékonyabb segítség is lehet. De óvatosságra intek mindenkit, aki saját telefonszámát nyilvánossá teszi! Egy telefonhívásból nem csak az ingatlan ára deríthető ki, hanem az is, idős - e az eladó -, esetleg egyedül él a lakásban, vagy egy egyedülálló anyukáé a ház -aki a pici gyerekeivel lakik ott, vagy esetleg az: hogy mikor van otthon és mikor üres a lakás. Ugyanis nem feltétlenül jó szándékú minden érdeklődő a mai világban.
    Az ismeretlenül, utcáról beengedett érdeklődőről nem tudunk semmit, viszont mi az egész lakásunkat bemutattuk neki a ki-és bejáratokkal, műszaki cikkeinkkel és értékeinkkel együtt.

Ha sikerül konkrét vevőt találni, óvatosnak kell lenni a szerződések aláírásánál is. Sokszor egy előre megszerkesztett és nem pont az eladónak előnyös dokumentumot tesznek a vevők az asztalra azzal a kísérő szöveggel: vagy most aláírja, vagy nem veszik meg az ingatlant. Ezzel hajszolva bele az eladót egy azonnali, átgondolatlan döntésbe.

 

A saját magunkáltal menedzselt ingatlaneladásnál kalkuláljunk azzal is, hogy az eladás időtartama lehet akár 1 sőt 2 év is, ami a folyamatos hirdetésfeladással ( ezek költsége jelentős) , telefonhívások és ismeretlen emberek fogadásával fog eltelni.

 

Nézzük meg a közvetítővel történő eladás kockázatait is!

 

A legalapvetőbb különbség: itt csak akkor lesz bármiféle költségünk (3-5 %), ha eladták az ingatlant. És ez nagyon fontos lehet, amikor egyébként is mélyen áron alul vannak az ingatlanok.

 

Ha megfelelő ingatlanost választottunk, és megkaptuk az árat lakásunkért, nem fogjuk sajnálni a jutalékként kifizetett nagyobb összeget. Ugyanis közben meggyőződünk arról, mennyire összetett és sokrétű az, amit a közvetítő az eladás/kiadás érdekében tesz.

 

beállítja a reális lakásértéket, javaslatot tesz a lakás előkészítésére az eladáshoz

megfelelő fotókat és alaprajzot készít, mellyel a fölösleges lakásnézések kizárhatóak

saját költségén, a leghatékonyabb helyeken addig hirdeti az ingatlant, amíg el lesz adva

kampányokat készít (molinók, szórólapozás, újsághirdetés)

meglévő kereső ügyfelei és kollégái számára is ismerteti a lakást, így egyre több vevő felé jut el az információ

megfelelő szűréssel (ennek technikáját külön tanítják) csak azokat az ügyfeleket viszi ki, aki valóban rendelkezik a vételárral

szinte 24 órában rendelkezésre áll

biztonsági tényező (a kihozott ügyfél regisztrációja és későbbi elérhetősége)

A szerződéskötési bonyolításban segítség (földhivatal, jogi és adózási tanácsok)

 

Összesítve elmondható, sokkal több előnye van a közvetítővel való eladásnak, mint egyedül. Azonban az utóbbi években sok nem megfelelő végzettségű és hiányos szaktudású ingatlanos is keveredett a szakmába, akik kissé lehúzták az ingatlanközvetítőkbe vetett hitet.

 

Ezért az tanácsolom, mindenképp informálódjunk: a környéken sikeresen dolgozó, személyében szimpatikus, szakmailag felkészült ingatlanos választásával nagyon sok kockázatot és stresszt spórolhatunk meg magunknak. A jó választást utólag az mutatja, amikor ugyanazzal az ingatlanossal vettük és adtuk el lakásunkat, gyermekünk és szüleink is vele értékesít egy életen át, és a szomszédjainknak is őt ajánlottuk.

 

További ingatlan-eladási tanácsok olvashatóak a Budaörsi Ingatlan Portálon: www.ingatlanbudaors.com